Zelfs als de term "ruwbouw" wordt geassocieerd met het feit dat deze fase van het bouwen van het huis slechts de buitenschil is van de nieuwe gezinswoning die je op de een of andere manier kunt beheren, is het een van de belangrijkste fasen in de bouw. Omdat - dit is wat elke beoefenaar in deze branche u vertelt: een schaal vergeet niet! Hij vergeet nooit de fouten door oppervlakkige planning en hij herinnert je misschien aan tientallen jaren van mislukking, die de huizenbouwer werd binnengehaald door individuele handelaars met bouwfouten die te laat werden ontdekt.
Wat bouwers moeten weten voordat ze de schaal bouwen
En wat is misschien nog wel duurzamer: veel bouwers zien af van professioneel deskundig advies en nemen een zeer hoog financieel risico. Voordat we ons toeleggen op de afzonderlijke deelgebieden van het bouwen van een huis, willen we u wijzen op de belangrijkste risico's en zwakke punten. Vanuit het oogpunt van de leek zijn ze erg moeilijk te vatten. Het door en door eervolle voornemen om zoveel mogelijk zelf te doen, zuinig om te gaan met de financiële middelen en het zonder externe bouwadviseurs te stellen, scheelt alleen maar geld. Er zijn veel valkuilen zoals:
- Gebrek aan belangenbehartiging van de klant ter plaatse;
- Onvoldoende of helemaal geen controle over eventuele onderaannemers die aan de casco werken;
- De contractueel manifeste eigenschappen van constructiewerk of materiaal worden niet nageleefd;
- Afwijking van overeengekomen specificaties;
- Eenzijdige “herschikking” van de trades tijdens individuele bouwfasen;
- Bouwaanvaarding tijdens de ruwbouw zonder tussenkomst van bekwame experts of getuigen.
En als we alleen kijken naar het aantal individuele beroepen dat gewoonlijk bij zo'n complex bouwproject betrokken is, dan maakt het duidelijk dat problemen onvermijdelijk zijn zonder zorgvuldige en regelmatige coördinatie van de ruwbouw.
De casco constructie - de grootste kostenfactor in huis
Als vuistregel geldt dat het aandeel van de ruwbouwkosten in het totale bouwproject doorgaans tussen de 40 en 50 procent van het totale investeringsbedrag ligt. Voor een gemiddelde eengezinswoning met een vloeroppervlakte tussen 120 en 150 m² kan men uitgaan van een bedrag van ongeveer 70.000 tot 80.000 euro, wat uiteraard sterk kan variëren naargelang de geplande gebouwspecificaties. Hoe veeleisender en individueler de plattegrond van de nieuwe woning is, des te hoger zullen de bouwkosten voor de casco moeten zijn. Dit geldt ook voor de gehele dakconstructie, waarvoor u als opdrachtgever relatief snel een investeringsvolume kunt bedenken van circa 25.000 tot 35.000 euro. En daar komen we bij enkele belangrijke factoren die van doorslaggevend belang zijn voor de hoogte van de ruwbouwkosten.
De individualiteit van de kostendrijver in de schaal
Zelfs de buitencontouren van een bouwconstructie zijn van groot belang voor de kostenberekening. Deze omvatten bijvoorbeeld:
- Het aantal geplande verdiepingen van een huis;
- Zijn er meerdere kleine of slechts een klein aantal grotere kamers gepland?
- Bevindt de fundering zich op de begane grond of wilt u een kelder?
- Hoe groot is de totale benodigde ruimte?
- Moet de zolder worden gebruikt als woonruimte?
Bouwkosten van de schaal - wat zit er in?
Over het algemeen zijn er nauwelijks ontwerpgrenzen voor de individuele wensen van de aspirant-huiseigenaar. Alleen de financiële middelen bepalen wat er mogelijk is tijdens de uitvoering en ervaren architecten zijn uiterlijk op dit punt in de bouwplanning de belangrijkste aanspreekpunten. Hoewel het vrij moeilijk is om te werken met betrouwbare waarden in euro's en centen met de verwachte casco-constructiekosten, kan het percentage werk dat aan de casco nodig is vrij goed in cijfers worden uitgedrukt:
| Stadia van het werk op de schaal | Proportionele kostenuitgaven in procenten |
|---|---|
| Grondwerken (huis en onroerend goed) | 5 |
| Traditionele metselwerkzaamheden | 17e |
| Betonwerk (fundering, vloeren, plafonds) | 16 |
| Schrijnwerkers en timmerlieden | 3 |
| dakdekker | 3 |
| afvoer | 5 |
| Verwarming, sanitair en ventilatie | 14e |
| deuren en ramen | 5 |
| Installatie van huiselektriciteit | 3 |
| Estrik, tegels en vloerbedekkingen | 6e |
| Stukadoors | 8e |
| Schilder en schoonmaak | 2 |
| Timmerwerk | 5 |
| Andere kosten | 8e |
De verhouding tussen arbeidskosten en materiaalkosten ligt rond de 60 à 40 als voor de ruwbouwfase een gespecialiseerd bedrijf wordt aangesteld. Als u dit zelf doet, kan de financiële last aanzienlijk worden verminderd. In ruil daarvoor neemt de bouwtijd voor een standaard bakstenen huis echter toe van 25 naar naar schatting 47 dagen - alleen al voor de schil.
Bouwbedrijven rekenen gemiddeld met de volgende werkuren op de casco:
- Grondwerken, bijvoorbeeld om een bouwput uit te graven: 2 dagen
- Werkzaamheden aan de riolering en plaatsing van de vloerplaat: 2 dagen
- Kelder met isolatie: 5 dagen
- Ruwbouw op de begane grond en eerste verdieping: 9 dagen
- Dakspant inclusief isolatiewerk zonder afdekking: 4 dagen
- Sanitair en dakbedekking: 3 dagen
De doe-het-zelf-factor in de schaalconstructie
Eigen werk, van welke aard dan ook, bespaart natuurlijk ook geld in de casco-constructie. Veel zelfs als je handmatige ervaring kunt inbrengen en bijvoorbeeld veel kunt werken met familie en vrienden. De ervaring leert dat het heel goed mogelijk is om met eigen werk de ruwbouwkosten met 50 tot 70 procent te verminderen. De werkelijke besparing ligt echter financieel slechts tussen de naar schatting 20 tot 40 procent, als wordt aangenomen dat een hooggekwalificeerde bouwvakker in zijn echte baan meer zou verdienen dan tijdens zijn tijdelijke werk bij het graven van aarde. Omdat, in plaats van omslachtig met schop en schop, dit structurele werk kosteneffectiever zou worden uitgevoerd door een gespecialiseerd bedrijf met de juiste technologie,dan door een advocaat in rubberen laarzen en metselwerk.
Wie (te) goedkoop koopt, koopt twee keer
Ook en vooral bij de ruwbouw van een woning is de kwaliteit van het gebruikte bouwmateriaal essentieel. In de praktijk wordt het vaak onderschat, vooral door leken in de bouw, dat vermeende koopjes achteraf een dure wraak kunnen zijn. Het is niet ongebruikelijk dat ze resulteren in zeer tijdrovende nabewerkingen, waardoor het gebudgetteerde budget aanzienlijk toeneemt. Het is nog steeds mogelijk om goedkoop te bouwen, zelfs in tijden van constant stijgende materiaalprijzen. En wie als gebouweigenaar heel goed kijkt, ziet gemakkelijk dat bijvoorbeeld bij prefab-houtbouw de energiekwaliteit merkbaar toeneemt bij stijgende kosten. Een zeer belangrijk gegeven dat later bij het gebruik van de woning een enorm belangrijke invloed zal hebben op de verwachte stookkosten en overige bijkomende kosten.
Staatsgeld verlaagt de structurele kosten
Hoewel een aantal staatssubsidies voor woningbouwers zijn verlaagd, vooral in de afgelopen jaren: ze bestaan nog steeds, de federale, staats- en lokale overheidssubsidies, vooral voor al die gebouweigenaren die hun huis op een bijzonder energiezuinige manier bouwen. In vergelijking met het traditionele ontwerp moet van dit type constructie worden verwacht met aanzienlijk hogere kosten, zelfs bij de ruwbouw. Naast laagrentende leningen, zoals die verstrekt door KfW, kunnen de bouwkosten drastisch worden verlaagd door een grote verscheidenheid aan financieringsprogramma's die medio 2016 zijn gestart en in sommige gevallen aanzienlijk zijn verbeterd.
Het verklaarde doel van de federale overheid is dat nieuwe gebouwen tegen 2022-2023 uitsluitend “klimaatneutraal” gebouwd moeten worden, zodat in de toekomst enkel bijzonder energiezuinige woningen gesubsidieerd zullen worden. De bouwtechnische eisen, die zijn vastgelegd in de nieuwe versie van de Energiebesparingsverordening (EnEV) die sinds januari 2016 van kracht is, zijn dienovereenkomstig aangescherpt. Wie wil profiteren van middelen uit de financieringspotten van de staat, moet echter al in de planningsfase gericht gebruik maken van de precieze wettelijke voorschriften. Er zijn al een aantal voorschriften die in acht moeten worden genomen bij het bouwen van de casco, als gebouweigenaren z. B. profiteer van de 20-jarige lage rentevaste periode of wil de terugbetalingssubsidie verdubbeld aanvragen tot 100.000 euro per wooneenheid.
Wanneer de planning uit de hand loopt met de schaal
De meeste onvoorziene problemen doen zich in de casco-constructie niet voor door fouten in de planning, de inkoop van materialen of de daadwerkelijke constructie, maar door externe omstandigheden die moeilijk te berekenen zijn. Wie als bouwer voor dergelijke uitdagingen komt te staan omdat hij, wellicht uit kostenoverwegingen, heeft besloten geen gespecialiseerd bedrijf in te schakelen voor de zeer complexe bouwbegeleiding, raakt snel het overzicht kwijt. De risico's bij de bouwconstructie omvatten typische scenario's zoals:
- Gebreken in de ondergrond die een latere renovatie noodzakelijk maken;
- Levering en gebruik van onjuiste of ongeschikte bouwmaterialen en materialen;
- Storende weersinvloeden (zware en aanhoudende regen, vorstvorming of storm)
- Plannen van problemen met de bouwactiviteiten;
- Slecht of helemaal geen gekwalificeerd personeel en onbetrouwbare vakmensen.
Professionele bouwbedrijven met jarenlange ervaring houden rekening met dergelijke gevaren, terwijl ambitieuze leken zichzelf overschatten omdat ze de ervaring missen. Bij het bouwen van een casco is deskundig werk absoluut noodzakelijk, maar ook voor de gehele bouworganisatie van de vele andere ambachten.
Is er een meer specifieke manier om met de ruwbouwkosten om te gaan?
Maar als lezer weet je waarschijnlijk nog niet wat zo'n schil eigenlijk kost. In de relevante vakliteratuur gaan branchedeskundigen uit van gemiddeld 507 euro. Dat is de huidige prijs in 2016 voor een vierkante meter in Duitsland. Niet genoeg - goed. Dan dringen we wat dieper door.
Omdat wij als goed geïnformeerde redactie geen echte en betrouwbare cijfers hebben over de werkelijke kosten van de ruwbouw, vroegen we een bekwame bouwspecialist uit Oostenrijk, de heer Wilfried Ritter uit Ebensee in Salzkammergut, om hulp. De wendbare jaren vijftig 'hingen' (zoals hij het zelf verwoordde) meer dan drie decennia op allerlei bouwplaatsen - als beheerder en supervisor van wooncomplexen, openbare gebouwen, industriële gebouwen en enkele honderden eengezinswoningen. Naast vele boeken over woningbouw die de moeite waard zijn om te lezen, die we van harte kunnen aanbevelen aan woningbouwers, heeft de heer Ritter een drukbezocht en populair online portaal. Hij stond ons op zijn beurt toe gebruik te maken van enkele van zijn moeizaam samengestelde tabellen en overzichten, waarvoor we hem nogmaals willen bedanken.
Kosten van de schelp bij Heller & Pfennig!
Zijn berekeningen zijn gebaseerd op een gemiddelde eengezinswoning met een woonoppervlakte van 140 m², die zonder bijzonder dure extra's wordt gebouwd. Laten we eerst de TOTALE bouwkosten met en zonder kelder vergelijken:
- Kelder: bebouwde oppervlakte 10 x 8,5m = 85,0 m² x EUR 360, - = 30.600 euro
- Eengezinswoning: Bruikbare woonoppervlakte 140 m² x EUR 1.450 = 203.000 euro
- Totale kosten voor een doorsnee eengezinswoning met kelder: 233.600 euro
- Vloerplaat: bebouwd oppervlak 10 x 8,5m = 85,0 m² x EUR 72, - = 6.120 euro
- Eengezinswoning: Bruikbare woonoppervlakte 140 m² x EUR 1.450 = 203.000 euro
- Totale kosten eengezinswoning ZONDER kelder: 209.120 euro
De volgende waarden zijn als bouwkosten betonnen casco bepaald:
| Bouwfasen opgenomen in de schaal | Percentage eigendom% | Deel in EUR |
|---|---|---|
| Grondwerken | 2 | 4.672 |
| Riool werkt | 1 | 2.336 |
| Metselwerk, beton en gewapend beton | 30e | 70.080 |
| schoorsteen | 2 | 4.672 |
| Timmerwerk | 5 | 11.680 |
| Dakbedekking / loodgieterswerk (loodgieter) | 5 | 11.680 |
| Vandaar de algehele schaal | 45 | 105.120 |
Desalniettemin moet worden opgemerkt dat, als u deze prijzen correct wilt toewijzen en interpreteren, u enkele belangrijke relaties moet lezen over de basis waarop de bovenstaande waarden voor de constructie van een schaal zijn gemaakt. Bovendien de verklaring van de heer Ritter, die we hier letterlijk zouden willen weergeven:
“Mijn prijzen - en dat is het bijzondere - zijn die prijzen die kunnen worden bereikt door middel van een professionele aanbesteding - mijn prijzen zijn daarom prijzen waarmee Bereken bouwbedrijven. ”Hoe de prijzen precies moeten worden begrepen, kunt u hier indien nodig lezen: http://www.haus-selber-bauen.com/baupreise.html.
Ook te overwegen: als het gaat om de bouwprijzen en dus ook de casco bouwkosten, is het belangrijkste wie de bouwwerkzaamheden uitvoert. In ieder geval kunnen de beste prijzen worden behaald als een gedetailleerde aanbesteding voor de bouw rechtstreeks bij het bouwbedrijf wordt gedaan. Joint venture-bedrijven of algemene aannemers zijn daarentegen ongeveer 15 tot 20% duurder. Dan hangt het ook af van het totaalbedrag van de bestelling en tenslotte moet er ook nog rekening gehouden worden met de kosten voor het bouwmanagement …
tips en trucs
Dus laten we het laten bezinken met het geld. Maar hoe dan? Heb ik alles goed gedaan? Veel mensen die in het voorjaar misschien willen beginnen met het bouwen van hun schil, zullen zich waarschijnlijk afvragen. Als je bedenkt dat je maar één keer in je leven een huis wilt bouwen:
- Haal vanaf het begin erkende gespecialiseerde bedrijven of mensen aan boord;
- Zorg voor goedkope maar kwalitatief hoogwaardige offertes op basis van correcte offertes;
- Stel uw persoonlijke tijdmanagement op de proef - zonder overweldigd te worden en
- Organiseer een volledige controle over alle bouwfasen, zelfs met de casco-constructie, en documenteer elk defect, hoe klein ook.
