Investeerders gaan daarom op zoek naar nieuwe, lucratieve locaties binnen Duitsland. Dit omvat bijvoorbeeld Leipzig, zoals de Wirtschaftswoche onlangs meldde. Last but not least heeft het nieuwe jaar ook een aantal spannende veranderingen in petto waar zowel huurders als verhuurders rekening mee moeten houden.
Berlijn is nog steeds de maatstaf van alle dingen …
… vraag en aanbod zorgen er echter voor dat huur- en koopprijzen blijven stijgen en al maanden op recordhoogte liggen. Uit een onderzoek van het managementadviesbureau EY Real Estate bleek dat 16 procent van alle respondenten Berlijn duidelijk als de meest aantrekkelijke investeringsmarkt beschouwt, zeker als het gaat om particuliere investeerders uit binnen- en buitenland.
Hamburg (13 procent) en Frankfurt (12 procent) volgen op afstand. 150 verzekeraars, fondsen, portefeuillebedrijven en andere vastgoedinvesteerders werden ondervraagd. Over het algemeen zijn de resultaten van de enquête als volgt:
Berlijn kan de vraag niet bijhouden
Hoewel er momenteel veel nieuwe appartementen in Berlijn worden gebouwd, kan de huidige vraag niet worden gecompenseerd. Ook de sterke vluchtelingenstroom heeft hier invloed op; volgens een onderzoek van PwC onder 550 internationale marktpartijen ziet 83 procent immigratie als een sleutelfactor die de huidige vastgoedsector beïnvloedt. Naast deze populaire A-steden, zoals de metropoolregio's ook wel worden genoemd, worden kleinere en middelgrote steden daarom steeds meer het doelwit van investeerders. In dit opzicht waren en zijn met name Leipzig en Dresden interessante voorbeelden, in veel gevallen worden ze al behandeld als mogelijke toekomstige A-steden. Juist omdat voorraden in veel steden schaarser worden, wordt er steeds meer over nagedachtInitiëren van nieuwbouwontwikkelingen - dit is wat 81 procent van de ondervraagden verwacht, vergeleken met 62 procent vóór de periode van een jaar. Maar ongeacht welke stad uiteindelijk als vastgoedlocatie wordt gekozen, zowel de wens om over te nemen als om te investeren is ononderbroken.
Wil je echter zelf investeren, dan moet je voor 2016 rekening houden met enkele veranderingen, zeker als het om financiering gaat. Omdat zowel bouwers als vastgoedlopers in de toekomst te maken zullen krijgen met hogere eisen aan kredietzekerheid.
Vanaf 2016 zullen er strengere kredietcontroles zijn.
- Strengere kredietcontroles
Als de betreffende financiële instelling in de toekomst niet kan bewijzen dat zij de kredietwaardigheid of de vereisten voor kredietverlening heeft gecontroleerd, heeft de kredietnemer de mogelijkheid om zijn contract op elk moment te beëindigen - in dat geval is er geen rente op vooruitbetaling verschuldigd. Bovendien wordt het rentepercentage voor de periode tot aan de opzegging verlaagd tot het gebruikelijke marktrente, waardoor de bank mogelijk zelfs een deel van de berekende rente moet terugbetalen. Over het algemeen is het afsluiten van een lening altijd de moeite waard als het gaat om het kopen van onroerend goed. Ze vormen voor veel mensen een belangrijke vorm van pensioenvoorziening: mocht er zich een noodsituatie voordoen en een van de verdieners komt te overlijden, dan kunnen de nabestaanden de afbetalingstermijnen vaak niet meer betalen.Zonder passende voorzieningen kan het zijn dat de nieuwe woning zelfs weer verkocht moet worden. Daarom adviseert Ergo Direkt een klassieke overlijdensrisicoverzekering als beschermingsmaatregel zodat de financiering blijvend verzekerd is.
Onroerend goed en andere veilige investeringen
Over het algemeen zijn Duitsers echter tevreden met hun investeringen, al geldt dat niet alleen voor onroerend goed. Pas in december meldde het Handelsblatt dat er nog steeds gebruik wordt gemaakt van risicovrije beleggingen, ook al zijn de rentetarieven erg laag, zoals nu het geval is. Het girale of vaste deposito wordt nog steeds gebruikt, maar ook het klassieke spaarboekje is populair, al zijn de rentetarieven bij sommige instellingen nauwelijks de moeite waard. Andere populaire vertegenwoordigers zijn de lopende rekening, de spaarobligatie, bonussparen en de bouwkredietovereenkomst. De bankenvereniging kijkt echter zeer kritisch naar deze ontwikkeling: omdat de afkeer van risicovollere alternatieven wraak kan nemen, aangezien een rendement van bijna nul niet voldoende is voor vermogensopbouw op lange termijn.
Vastgoed is nog steeds een van de meest populaire investeringsvormen en wordt beschouwd als een veilige investering.
Bij vastgoed speelt ook financiering een belangrijke rol. Hiervoor worden meestal leningen afgesloten, omdat maar weinig kopers voldoende kapitaal hebben om zelf een huis te bouwen of te kopen. De keuze voor een dergelijke lening moet zo toekomstgericht en doordacht mogelijk worden gemaakt. Belangrijke kengetallen voor financiering zijn bijvoorbeeld hoe lang de rente vast moet staan, welk aflossingsbedrag optimaal is of welke financieringsvormen er zijn.
Naast de reguliere leningen, die de norm zijn bij het bouwen van een woning, kunnen en moeten woningeigenaren ook letten op de ontwikkelingen in de zogenaamde vervolgfinanciering. Het gaat hierbij om de mogelijkheid om aan het einde van de rentevastperiode de lening bij de vorige bank voort te zetten of om over te stappen naar een andere aanbieder. Op dit moment is de kans gunstig, want in plaats van 4 à 6 procent te betalen zoals voorheen, is het maar 1 à 2 procent rente per jaar. Als u hier een hogere aflossing gebruikt, kunt u de schuld in 10 tot 15 jaar kwijt. De Stiftung Warentest heeft dit slechts een paar dagen geleden vastgesteld. De vergelijking van verschillende aanbiedingen toonde aan dat de kans nauwelijks beter kon:
- De goedkoopste aanbieder in de test kende de vervolglening toe tegen een effectieve rente van 0,85 procent
Het is echter belangrijk dat leners zo vroeg mogelijk omgaan met een vervroegde exit. De bank en de kredietnemer moeten uiterlijk tegen het einde van de vaste rente tot overeenstemming komen, maar als alternatief kan een schuldsaneringslening worden afgesloten met een andere bank om de resterende schuld af te lossen.
Huren of kopen - wat is logisch?
Aangezien de Europese Centrale Bank (ECB) de financiële markten nog steeds krachtig ondersteunt, krijgen spaarders nu te horen dat de algemene rentetarieven waarschijnlijk laag zullen blijven. Kandidaat-kopers of vastgoedeigenaren kunnen daarentegen aannemen dat de prijzen zullen blijven stijgen. En voor huurders is de situatie vergelijkbaar, want op veel plaatsen wordt het volgens Bild.de voor hen nog duurder. Op dit moment is er een tekort aan circa 800.000 appartementen voor de zoekende huurders, dus het kan nu gebeuren dat er veel geld moet worden uitgegeven aan relatief arme appartementen.
Stijgende prijzen ondanks de huurrem
Eigenlijk moet de huurrem ervoor zorgen dat plotselinge huurverhogingen in de toekomst worden vermeden, maar op dit moment geldt het niet overal en is het effect niet geheel overtuigend. Door deze onzekerheden moeten huurders voorbereid zijn op extra lasten, want een einde aan de prijsspiraal is voorlopig nog niet in zicht.
Lukas Siebenkotten, directeur van de Duitse huurdersvereniging, vertelde rp-online.de:
De huurprijsrem is sinds het begin van het jaar van kracht in bijna 300 steden in in totaal 10 deelstaten. Het is echter niet landelijk ingevoerd, wat ook door de huurdersvereniging scherp wordt bekritiseerd. Althans wat betreft de bijkomende kosten, er is het duidelijk, in ieder geval worden hier geen hogere stookkosten verwacht. Want hoewel het aan het begin van het jaar wat kouder was, zijn de energieprijzen in 2015 over het algemeen gedaald. Een ander onderwerp om in 2016 rekening mee te houden: de afhandeling van huurschulden. Woningcorporaties mogen hier een daling van de schulden verwachten, zij het minder sterk dan recent. Maar het is onwaarschijnlijk dat ze tot nul dalen, omdat er altijd huurders zullen zijn die niet betalen.
Vastgoedzeepbel 2016 - is er een risico?
Ook in 2016 zal de vraag naar vastgoed als belegging en pensioenvoorziening groot blijven. Over een paar jaar kan dit zeker een kritieke fase bereiken, met de dreiging van opnieuw zeepbellen op de financiële en vastgoedmarkten, die door het uiteenspatten tot grote economische schade zouden leiden. Toch is er geen vastgoedzeepbel zoals in Spanje of de VS om bang voor te zijn. Omdat de algehele hogere prijzen op de onroerendgoedmarkt in Duitsland worden gecompenseerd door de zeer lage rentetarieven en het stijgende inkomen van de bouwers, is wonen in Duitsland misschien niet goedkoop, maar toch betaalbaar.
Afbeelding 1: 75133090 - Wohnbau © foto 5000
Afbeelding 2:
Woordgrafiek Afbeelding 3: 88730164 - Vooraanzicht van een zakenman die u aanbiedt een document te ondertekenen of c © Gajus
Afbeelding 4: 97870953 - Makelaar © Jakub Jirsák
Afbeelding 5: Word -Tekstveld
