Recht op huurkorting
Het recht op huurverlaging vloeit voort uit de verminderde bruikbaarheid van het appartement na waterschade. Juridisch spreekt men hier van het bestaan van een gebrek aan huur.
Het is niet verplicht dat de verhuurder in gebreke is gebleven
Alleen het feit van de verminderde bruikbaarheid is doorslaggevend voor de claim. De verhuurder hoeft niet verantwoordelijk te zijn voor de waterschade. Deze regel geldt ook als een andere huurder waterschade in de woning heeft veroorzaakt.
De verhuurder valt hier in de zogenaamde garantieaansprakelijkheid. Dit strekt zich uit tot de periode dat er waterschade is.
Tarieven voor huurverlaging
De quota kunnen tussen de 8% en 100% liggen, zoals blijkt uit de huidige juridische praktijk.
De omvang van de gebruiksbeperking is bepalend voor het percentage waarmee de huur mag worden verlaagd. De individuele percentages voor typische schade zijn ook terug te vinden in een huurverlagingstabel. Typische rechterlijke uitspraken kunnen ook worden onderzocht om vast te stellen of er sprake is van een vergelijkbare situatie.
In elk geval is de individuele omvang van de schade bepalend voor de berekening van het quotum.
Alleen als het appartement daadwerkelijk onbewoonbaar is geworden, is een huurverlaging van 100% mogelijk.
Wettelijk gezien is het recht van de huurder dat hij “de huur op gepaste wijze mag verlagen”.
Belastinggrondslag
De huurverlaging wordt gemeten naar de bruto huurprijs inclusief bijkomende kosten. Een meting op basis van de nettohuur is niet toegestaan. De wettelijke basis hiervoor is § 536 BGB.
Voorbeeldquota uit rechterlijke uitspraken
Op basis van enkele gerechtelijke uitspraken in Duitsland kan men zien met welk tarief de huur in de praktijk kan worden verlaagd.
- Gebruik van droogapparatuur: huurverlaging van 100% (AG Schöneberg, 2008)
- Afvalwaterlekken: huurverlaging van 38% (AG Groß-Gerau 1979)
- Woonkamer is onbruikbaar: huurverlaging van 30% (AG Bochum, 1978)
Verdere rechten als huurder
Indien het appartement onbruikbaar is geworden en er is sprake van een huurverlaging van 100%, heeft de huurder tevens het recht om het appartement zonder opzegtermijn te beëindigen. Ook met betrekking tot de huur kan hij zijn retentierecht doen gelden.
Voor schade voor herstel van vochtschade aan de huisraad van huurder is verhuurder alleen aansprakelijk indien hij door nalatigheid de vochtschade heeft veroorzaakt. Indien echter niet kan worden aangetoond dat hij nalatig heeft gehandeld, is hij geen vergoeding verschuldigd voor de beschadigde inboedel van de huurder.
De inboedelverzekering van de huurder dekt echter in principe schade aan persoonlijke eigendommen (maar niet aan het gebouw, waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is) na waterschade.
Extra verwarming voor nieuwe gebouwen
Ook kan er sprake zijn van een recht op verlaging van de huurprijs als de vochtigheid van het nieuwe gebouw erg hoog is omdat de huurder hogere stookkosten heeft voor droge verwarming.
