De verschillende verdeelsleutels voor het berekenen van de bedrijfskosten
De bijkomende kosten zijn meestal bijkomende kosten die huurders maken. Dit omvat items zoals water, riolering, warm water, afvalverwijdering of verlichting en elektriciteit uit gemeenschappelijke ruimtes. Indien mogelijk dient de verdeelsleutel altijd consumptie- en oorzaakgericht te zijn.
- Facturering op basis van de evenredige vierkante meters
- Facturering volgens het systeem per hoofd van de bevolking
- Facturering na meting (verbruiksgericht)
- Facturering per eenheid
Wettelijke vereisten bij het ontbreken van een overeenkomst
Afhankelijk van welke extra kosten hiermee gemoeid zijn, kunnen verschillende verdeelsleutels worden gebruikt. Deze moeten dienovereenkomstig zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Als hier geen afspraken zijn, geldt de berekening op basis van de vierkante meter. De verhuurder kan de verdeelsleutel echter ook eenzijdig bepalen als hij van verbruiks- en herkomstonafhankelijke naar gebruiks- en herkomstafhankelijke sleutels gaat.
Verhuurders kunnen de verdeelsleutel eenzijdig instellen
De huurder heeft hier in principe niets over te zeggen. Hiervoor is de verhuurder verplicht de meest optimale verdeelsleutel te gebruiken (zuinig, eerlijk, op basis van gebruiksgemak). Er is echter één uitzondering: bij het afrekenen van warm en koud water (en dus automatisch voor afvalwater) kan de huurder aandringen op een watermeter - maar moet dan ook de kosten dragen.
Toewijzingssleutel met potentieel voor geschillen
Het meest controversieel is de kostenallocatie per hoofd van de bevolking. Op het eerste gezicht lijkt het misschien ronduit eerlijk. Maar - en zo werd het ook bepaald door de BGH - zegt het aantal mensen in het huishouden niets over hun consumptie. Toch wordt de verdeling per hoofd van de bevolking als causaal georiënteerd gezien, bijvoorbeeld bij afvalinzameling.
Een verdeelsleutel moet ook economisch en gebruiksvriendelijk zijn
Daarnaast zijn er niet onaanzienlijke nadelen voor verhuurders van grote archiefsystemen. De basis voor de berekening per hoofd van de bevolking is mogelijk niet het aantal geregistreerde personen. De verhuurder moet eerder het werkelijke aantal mensen in een huishouden permanent registreren. Bovendien ligt de bewijslast bij hem. Daarom is deze berekeningsbasis niet bijzonder economisch voor grote systemen.
De voorschriften voor de verschillende beoordelingssleutels
Daarnaast zijn de verdeelsleutels verankerd in verschillende juridische teksten.
- BGB (Burgerlijk Wetboek)
- Operationele kostenverordening
- Verordening verwarmingskosten
- Huisvestingsverordening (voor appartementen gefinancierd met openbare middelen)
Wijzigingen in de verdeelsleutels
Als de verhuurder een of de verdeelsleutels wil wijzigen, heeft hij over het algemeen geen toestemming van de huurder nodig. Hij mag echter alleen de sleutel wijzigen voor de volgende, nog volgende factureringsperiode en moet dit ook melden.
De vooruitbetalingen mogen niet worden verhoogd als er fouten zijn gemaakt in de inhoud van de laatste afrekening.
Verschillende rekenformules
Naast de door ons genoemde basisverordeningen, zoals in de bedrijfskostenverordening, worden ook rekenverordeningen gehanteerd. De verordening stookkosten biedt ook verschillende rekenformules die kunnen worden gebruikt afhankelijk van de individuele omstandigheden.
Basisvereisten voor de verdeelsleutel
De individuele verdeelsleutels hoeven niet de ogenschijnlijk eerlijke berekeningsbasis te volgen, maar elke verdeelsleutel moet begrijpelijk zijn voor de huurder. Indien er gebruik wordt gemaakt van een verdeelsleutel die afwijkt van de wettelijke sjablonen, dient dit met de huurder te worden besproken op de energierekening (of in de huurovereenkomst). Als het is opgenomen in de laatste energierekening en sindsdien niet is gewijzigd, is dat ook voldoende.
tips en trucs
De verhuurder moet altijd zo factureren dat hij geen financieel voordeel ontvangt. Daarnaast mag hij de exploitatiekosten van leegstaande appartementen niet doorberekenen aan de andere huurders Bij afwijkingen in uw energierekening is het aan te raden deze naar een huurdersvereniging te sturen.
Een verdeelsleutel voor de energierekening die niet begrijpelijk is voor leken, mag ook niet worden gebruikt. Desalniettemin kan de verhuurder de verschillende verdeelsleutels eventueel met elkaar combineren.
