Sinds 2004 kan de onroerende voorheffing duidelijk worden toegewezen aan de exploitatiekosten
Tot 2004 was de onroerende voorheffing inherent omstreden omdat niet echt duidelijk was of de kosten van belastinginning aan huurders konden worden doorberekend. Met de huidige exploitatiekostenverordening die in 2004 werd aangenomen, is er echter duidelijke rechtszekerheid: de onroerende voorheffing maakt deel uit van de bijkomende huurkosten. Hiervoor moet echter enige contractuele basis worden gecreëerd.
Vereisten voor een onroerendgoedbelasting
- de expliciete toerekening van onroerende voorheffing aan de bijkomende huurkosten moet in de huurovereenkomst worden vastgelegd
- de verdeelsleutel uit de huurovereenkomst is primair bindend (voor zover huurder begrijpt)
Vaak zijn er in huurcontracten clausules zoals "de exploitatiekosten worden verdeeld volgens de verhouding tussen woonruimte en bruikbare ruimte". In veel grote meergezinswoningen wordt de onroerendgoedbelasting voor flatgebouwen echter per appartement bepaald, dus per eenheid. Een opzegging huurtoeslag die in dit formulier rekening houdt met de kosten kan niet zomaar worden doorberekend.
De daaropvolgende stijging van de onroerende voorheffing en de effecten daarvan
Stads- en gemeentebesturen zijn ook blij om de onroerende voorheffing meerdere jaren achteraf te verhogen. Als de betaling van de onroerende voorheffing bedoeld is als bedrijfsbelasting in de bijkomende huurkosten, dan proberen veel verhuurders natuurlijk de onroerende voorheffing achteraf door te berekenen aan de huurder. Er is echter een duidelijke juridische verklaring en BGH-uitspraken.
Onroerende voorheffing verhoging mogelijk alleen voor de huidige boekhoudkundige periode
Lokale overheden verhogen de onroerendgoedbelasting ook met terugwerkende kracht gedurende meerdere jaren. Verhuurders mogen echter alleen onroerendgoedbelasting in rekening brengen voor het lopende boekjaar. Dit kan alleen onder bepaalde voorwaarden: als de verhuurder van de lokale overheid een bijbehorende onroerende voorheffing ontvangt, moet hij de huurder hiervan binnen drie maanden op de hoogte stellen.
Voorbeelden
In dit geval kan echter alleen de huidige factureringsperiode worden aangepast. Dat kan zeker gevolgen hebben. Voorbeeld: voor een eenvoudiger uitleg stellen we het boekjaar voor de werkingskosten gelijk aan het kalenderjaar. Een gemeente doet tot 2012 een overeenkomstige melding en stuurt deze in november of december 2015 naar de eigenaar.
Wanneer u de huurder informeert is cruciaal
De verhuurder informeert de huurder hierover in januari 2016. Nu kan de verhuurder alleen de onroerende voorheffing claimen voor de huidige berekening, namelijk 2015. Als hij de huurder in december informeert (altijd aantoonbaar natuurlijk), kan de verhuurder de onroerende voorheffing tot 2014 terugvorderen.
Laat nooit meer tijd voorbijgaan dan nodig is
Afhankelijk van het moment waarop een exploitatiekostenjaar eindigt (boekjaar gelijk aan kalenderjaar of boekjaar gelijk aan boekjaar), dient de verhuurder de verhuurder direct na ontvangst van de melding op de hoogte te brengen van de verhoging van de onroerende voorheffing. Dit zorgt ervoor dat de informatieverplichting niet per ongeluk optreedt in de factureringsperiode voor het volgende factureringsjaar als alle datums dienovereenkomstig dicht bij elkaar liggen.
tips en trucs
Het geldt ook voor de vermeldingen over onroerende voorheffing in de verklaring van bijkomende kosten verhuur dat fouten in vorm en inhoud de wettigheid van bijbetalingen kunnen belemmeren of verbeuren. Het is daarom aan te raden dat verhuurders advies inwinnen bij de juiste experts (gespecialiseerde huurrechtadvocaat, verhuurdersverenigingen, etc.). Indien nodig kan de verhuurder de exploitatiekosten ook door een derde laten factureren als de huurder een overeenkomstige bevestiging van de machtiging heeft. De huurder dient ook professioneel advies in te winnen (huurdersverenigingen, gespecialiseerde advocaten) als er twijfels zijn over de geheven onroerende voorheffing. Hier kan heel snel duidelijk worden of de claims goed zijn opgesteld of dat er fouten in vorm of inhoud zijn en of alle deadlines zijn gehaald.
