Wat is een hypotheek?
Een bank die veel geld uitleent, wil er natuurlijk voor zorgen dat ze het ook daadwerkelijk terugkrijgt. De hypotheek op een onroerend goed dient als zekerheid voor de bank of een andere geldschieter. Als de lener zijn schulden niet terugbetaalt, zal dit resulteren in afscherming of administratie van het hypotheekbezit. De bank ontvangt haar geld uit de opbrengst.
Het woord "hypotheek" komt uit de Griekse taal, in het Duits betekent het zoiets als "hypotheek". Het maximale bedrag van een hypotheek wordt bepaald door de waarde van de verpande woning: heb je bijvoorbeeld een eengezinswoning met een hoge marktwaarde, dan kun je meestal een groter bedrag lenen dan iemand met een klein appartement dat moeilijk te verkopen is. Leningen met een hypotheek hebben meestal een lagere rente voor de debiteur, dus dit soort zekerheid is ook de moeite waard voor de lener.
Een inschrijving in het betreffende kadaster is noodzakelijk om de hypotheek rechtsgeldig te laten zijn. De eigenaar van het onroerend goed hoeft niet tegelijkertijd schuldenaar te zijn, hij kan na overleg ook instaan voor een ander met zijn onroerend goed. Maar dit is zelden het geval. De exacte wettelijke voorschriften voor hypotheken zijn te vinden in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).
Het verschil tussen een hypotheek en een grondheffing
De hypotheek als pandrecht ter verkrijging van een vaste claim wordt gecompenseerd door het grondrecht, wat in de praktijk een flexibeler afhandeling voor beide partijen mogelijk maakt. Indien nodig blijft het grondrecht ook na aflossing van de lening staan, dit kan voor de schuldeiser erg handig zijn. Het grondrecht kan weer in werking treden als de vastgoedeigenaar bijvoorbeeld een herschikking overneemt. Om dit te doen, breiden de twee contractuele partners eenvoudig het beveiligingscontract uit.
De hypotheek daarentegen loopt af als de lening volledig is afgelost en niet meer verlengbaar is. Voor de lener heeft het grondrecht echter ook een belangrijk nadeel: het maakt de onmiddellijke executieveiling van het uitgeleende object mogelijk zonder juridische stappen. Dit werkt niet met een hypotheek, in dit geval is er altijd een juridische procedure aanhangig als de schuldenaar zich niet heeft onderworpen aan executieverkoop bij het registreren van de hypotheek.
Welke soorten hypotheken kent het bankwezen?
Op dit punt laten we u kennismaken met de belangrijkste vormen van hypotheekleningen voor particulieren:
Op het gebied van onroerendgoedleningen zijn aflossingshypotheken aan de orde van de dag: hier betaalt de schuldenaar de schuldeiser een constant maandelijks bedrag. De resterende schuld wordt bij elke betaling verminderd, de rente verlaagd en het aflossingsbedrag stijgt. Op deze manier wordt de resterende schuld in de loop van de tijd steeds sneller afgebouwd. De leenrente wordt meestal van tevoren vastgesteld en blijft stabiel totdat het leencontract afloopt.
De hypotheek met een vaste rente werkt heel anders: het hele leenbedrag inclusief rente is verschuldigd bij aflossing op een contractueel overeengekomen datum.
De variabele hypotheek houdt voor beide partijen een zeker risico in, aangezien deze niet gebonden is aan een vaste rente. Hier daalt en stijgt de hypotheekrente in lijn met de kapitaalmarkt. De variabele hypotheek heeft geen vaste looptijd, maar is doorgaans halfjaarlijks opzegbaar.
De omgekeerde hypotheek is vooral interessant voor oudere vastgoedeigenaren. De terugbetaling van de afgesloten lening is pas verschuldigd na het overlijden van de eigenaar, die tevens de lener is. Dit betekent dat het geld beschikbaar is om het pensioen te verbeteren of om verschillende wensen te vervullen. Later betalen de erfgenamen de lening terug of ontvangt de bank hun geld uit de verkoop van het onroerend goed.
Voor- en nadelen van de hypotheeklening
De voordelen van een hypotheeklening in de vorm van een aflossingshypotheek liggen voor de hand: de rente op leningen is doorgaans beduidend lager en banken verstrekken ook hogere leenbedragen aan crediteuren met solide onderpand. Als je een vaste rente afspreken, blijft je reguliere aflossingsbedrag altijd gelijk, wat resulteert in een betere financiële planning. Ook staan banken in de loop van een hypotheeklening vaak tot op zekere hoogte bijzondere aflossingen toe, zodat u uw lening sneller kunt terugbetalen als u in een goede financiële positie zit.
Uiteraard gaan we ook graag openlijk in op de nadelen: Er zijn extra kosten voor het invoeren van een hypotheek in het kadaster, die de lener moet betalen. En als onderdeel van de hypotheek verpand je je eigen vier muren of mogelijk een huurwoning waarmee je een vast inkomen krijgt. Reken dus zeer zorgvuldig uit, zodat u uw eigendom niet kwijtraakt! U mag een woning met hypotheek alleen na overleg en onder voorwaarden doorverkopen, waardoor uw eigendomsrecht beperkt is.
Hoe speciale risico's te vermijden:
- Zorg er bij het aangaan van een lening voor dat u een eigen vermogen van minimaal 20% kunt inbrengen, want dit zorgt ervoor dat de lening uw financiële speelruimte niet overschrijdt.
- Het geleende bedrag mag in geen geval hoger zijn dan 70% van de huidige woningwaarde, want ook uw woning kan door de jaren heen afwaarderen. U wilt zonder schulden uit een mogelijke executieverkoop komen.
- Sluit je je leenovereenkomst af tegen een hoge rente, zorg er dan voor dat de looptijd zo kort mogelijk is. Zo profiteert u van een eventueel later dalende rente. In tijden van lage rente loont een lange vaste rente.
- Houd het aanvankelijke aflossingspercentage niet te laag. Het kan de moeite waard zijn als u uw aflossing in de loop van de aflossing naar boven kunt bijstellen om de hypotheek niet langer dan 30 jaar aan te houden. U moet uiterlijk klaar zijn om met pensioen te gaan!
Hoe lang duurt de hypotheek?
De hypotheek loopt niet vanzelf af; debiteuren en crediteuren moeten actie ondernemen. Zodra het volledige geleende bedrag is terugbetaald, moet de schuldenaar een verzoek tot schrapping indienen bij het kadaster. In het andere geval wordt het grondrecht "bij wet" geschrapt, namelijk wanneer er een executieveiling is.
Opheffing van de hypotheek na aflossing van de lening
Om de hypotheek na aflossing van de lening op te zeggen, heeft de voormalige debiteur een betalingsbewijs nodig dat kan worden verwijderd of een annuleringsautorisatie van de crediteur, meestal van de bank. Neem met dit certificaat contact op met het kadaster en vraag om verwijdering aan. Hiervoor zijn meestal kosten verbonden.
Verval van rechtswege in geval van executieveiling of administratie
Als de schuldenaar zijn terugbetalingsverplichtingen niet nakomt, vraagt de schuldeiser om executie. Meestal gebeurt dit via de rechter, wat alleen kan worden omzeild op basis van de bovengenoemde executieclausule. Als de hypotheek is afgesloten met een executieclausule, krijgt de schuldeiser ook een executoriale titel. De hypotheek loopt af bij gedwongen verkoop van de woning, of wanneer de schuldeiser zijn aanspraken heeft voldaan met de lopende huurinkomsten bij gedwongen bewindvoering.
Stevig met elkaar verbonden: inschrijving kadaster en hypotheek
De hypotheek en de bijbehorende kadastrale inschrijving horen bij elkaar, zonder een overeenkomstige vermelding werkt deze bijzondere vorm van leenbescherming niet. Op deze manier verzekert de schuldeiser zijn wettelijke rechten als hij het geleende bedrag niet terugkrijgt. In de loop van het financieringsproces regelt de notaris bij vastgoedfinanciering vaak alle inschrijvingen in het kadaster. De vergoedingsfactuur wordt vervolgens vanuit het kadaster naar de schuldenaar gestuurd. Direct nadat de lening is afgelost, vervalt de hypotheek door de doorhaling in het kadaster op verzoek van de lener.
Meerdere hypotheken voor één huis: is het mogelijk?
Een vastgoedeigenaar heeft de mogelijkheid om met zijn eigendom meer dan één lening te verkrijgen. Voor elke lening heeft hij een nieuwe hypotheek nodig, die hij heeft ingeschreven in het kadaster, want aan een hypotheek is altijd één vaste vordering gekoppeld. Maar bovenstaande regel geldt ook hier: Leen uw huis nooit een totaalbedrag uit dat hoger is dan 70% van de huidige marktwaarde, zodat u in alle gevallen aan alle eisen voldoet.
Huis met hypotheek verhuren of verkopen?
U kunt uw huis vrij blijven gebruiken, zelfs met een hypotheek, dus niets staat het verhuren ervan in de weg. Het enige waar de schuldeiser om geeft, is dat u uw schuld blijft aflossen. Uw huis verkopen met een hypotheek is iets moeilijker: bespreek dit plan met uw geldschieter, meestal de huisbank. Waarschijnlijk is bij verkoop een uitkering verschuldigd die dient om de lening volledig te activeren, inclusief een door de bank gevraagde compensatie voor gederfde rente. De zogenaamde boete voor vooruitbetaling is meestal niet bepaald goedkoop. U kunt ook voorstellen om de zekerheid over te dragen aan een andere woning en de lening in de gebruikelijke termijnen terug te betalen.
Conclusie
Een hypotheek is vooral aan te raden voor mensen die een woning willen verwerven door een nieuwe te kopen of te bouwen. Op dit gebied is er echter een duidelijke trend naar grondrechten. Of het nu gaat om een grondheffing of een hypotheek: eigen vermogen van minimaal 20%, een vaste baan en indien mogelijk een verzekering tegen betalingsachterstand moedigen lenen aan, ook voor uw eigen veiligheid.
Stap voor stap: hoe u uw hypotheek kunt krijgen
- Selecteer onroerend goed, regel de aankoop
- Onderhandel een leningsovereenkomst met de bank
- Laat de notaris het koopcontract opstellen
- Stel een notaris aan om de hypotheek in het kadaster in te schrijven
- de bank ontvangt de hypotheekbrief als schuldeiser
- de vastgoedeigenaar betaalt de factuur voor de inschrijving in het kadaster
Hypotheek verwijderen:
- Betaal de lening volledig terug
- Vraag toestemming tot verwijdering aan de bank
- Schrapping aanvragen bij het kadaster (via notaris) met een gecertificeerde toestemmingsverklaring van alle eigenaren
- Betaal verwijderingskosten
